Revista Piata / nr.24 / octombrie 2006

Expansiunea retailului modern - temporizata de lipsa terenurilor

Retailul romanesc este mult ramas in urma celui din tarile invecinate. Un studiu dezvaluia recent ca, in Romania, hipermarketurile, supermarketurile, magazinele cash&carry si cu discount "absorb" putin mai mult de 20% din volumul total al vanzarilor in domeniul bunurilor de larg consum. Restul de 80%, adica "partea leului", este "inghitit" in continuare de comertul traditional. Situatie net inferioara Poloniei, unde procentul atribuit retailului modern este de peste 50%, ca sa nu mai vorbim de Cehia - unde atinge 67%. Recuperarea acestui decalaj de catre Romania ar dura, dupa parerile specialistilor, cam 3-4 ani.

"Vadurile" pe cale de disparitie

Cea mai importanta consecinta este insa alta. Bazate pe instinctul lor infailibil si pe experiente anterioare, marile lanturi internationale de distributie s-au lansat in tentative agresive de extindere a "teatrului" de operatiuni: construiesc si inaugureaza, unul dupa altul, noi hiper si supermarketuri, incercand sa ajunga la consumatori cu un pas inaintea concurentei. Kaufland, Real Hipermarket Romania, Carrefour si multi altii se gasesc in avanposturile aceste ofensive sustinute. De fapt, dupa cum sustine compania imobiliara Colliers toti marii retaileri au conturate planuri de expansiune. Mai nou, firma britanica Modus Properties va investi peste 400 milioane de euro, impreuna cu o societate romaneasca, intr-un proiect de mari dimensiuni destinat spatiilor comerciale. Amplasat in nordul Capitalei, ansamblul va avea o suprafata de 14.000 mp si se va numi Coliseum. Nici investitorii romani nu se lasa mai prejos si, imitand marile companii, s-au angajat de cativa ani in aceeasi politica indrazneata de investitii.

Cateva proiecte de exceptie

Este vizata atat Capitala, cat si provincia, unde, dupa primul val al "invaziei", care a tintit orasele mari, de peste 200 000 de locuitori, cum ar fi Cluj, Constanta, Timisoara s.a., acum se profileaza un al doilea val, orientat spre orasele mai mici, majoritare in structura urbana a Romaniei.

In sens comercial, un vad este un loc aflat in apropierea zonelor puternic populate sau la raspantia unor artere de circulatie cu mare densitate, extrem de favorabil activitatilor comerciale, tocmai datorita acestui amplasament. In egala masura, transnationalele au scos din anonimat periferiile marilor orase, aflate de multe ori in apropierea unor comune suburbane relativ dezvoltate, animate acum de prezenta activa a hipermarketuri lor, magazinelor cash&carry sau depozitelor cu vanzare. Zona Militar, Baneasa sau Fundeni-Pantelimon sunt cateva exemple care ilustreaza aceasta tendinta.

Cum toate lucrurile au nu numai un inceput, ci si un sfarsit, terenurile disponibile s-au imputinat repede, devenind o raritate. Competitia pentru obtinerea celor ramase s-a inasprit si, prima consecinta, lesne de intrevazut, a constat in escaladarea dramatica a preturilor. Scumpiri care au operat o selectie destul de severa printre solicitanti. Practic, doar companiile cu forta financiara si programe de dezvoltare pe termen lung au ramas in cursa. Nu le este nici lor foarte usor. Salturile de pret din acest an ar putea atinge 50% si, chiar, mai mult.

In paralel, continua cautarile si inventarierea tuturor terenurilor apte sa capete o destinatie comerciala. In ce priveste Bucurestiul s-a profilat, de pilda, proiectul crearii unei zone metropolitane, lucrare cu scopuri multiple. Prin realizarea ei, se urmareste - in paralel cu dezvoltarea activitatii comerciale- modernizarea localitatilor limitrofe, executarea unor ample lucrari de infrastructura si atragerea investitorilor din alte domenii, prin diversele facilitati ce le vor fi acordate.

Pamantul se scumpeste

Pana atunci, proiectanti si investitori se gandesc la tot felul de alte solutii. Printre cele mai recente idei care castiga teren se numara si initiativa de a construi hipermarketuri in vecinatate autostrazilor.

E drept, Romania sta atat de prost la capitolul autostrazi - ocupa ultimul loc in Europa - incat o asemenea dezvoltare pare o utopie. Si, totusi, pe Autostrada Soarelui, chiar la iesirea din Capitala, peste aproximtiv un an si jumatate, turistii isi vor putea face cumparaturile intr-un hipermarket-gigant, intins pe o suprafata de 13 hectare. Afacerea cu pricina este in plina derulare.

Nu doar terenul aferent unui mare spatiu comercial se vinde la preturi din ce in ce mai mari, datorita cererii in exces, dar si intregii zone adiacente ii creste sensibil valoarea. Sau, cu alte cuvinte, pamantul se scumpeste. Chiar Autostrada Soarelui ne ofera cel mai sugestiv exemplu. Inaintea de constructia autostrazii, pretul unui hectar de teren era cam de 500 de euro. Acum, a ajuns la circa 50.000, iar dupa finalizarea hipermarketului poate cocheta cu incredibila suma de 300.000 de euro. N-o spun speculantii, o spun expertii. Acelasi lucru s-a intamplat, bineinteles la alte dimensiuni, cu pretul tuturor terenurilor si al apartamentelor, aflate in preajma marilor magazine, si inaugurate in ultimii ani.

Efecte colaterale sunt inevitabile?

Mai intai, care sunt aceste efecte colaterale? Pe unul,l-am vazut deja. Este vorba de scumpirea terenurilor si apartamentelor din vecinatatea marilor magazine. Convenabil pentru unii (proprietarii), mai putin bine pentru altii (solicitantii). Dar, poate cel mai controversat efect consta in concurenta ruinatoare pe care hipermarketurile o fac micilor comercianti. Dupa unele aprecieri, anual isi dau obstescul sfarsit cam o treime din magazinele de cartier, din cauza vecinatatii sufocante a "uriasilor" comerciali. Aparitia lor schimba radical modul in care consumatorii isi fac cumparaturile. Cu avantaje si dezavantaje, desigur, dar se pare ca primele cantaresc mai mult in balanta optiunilor. Chiar daca lupta este inegala, micii comercianti nu ar trebui sa depuna armele. Mult timp de acum incolo va fi destul loc si pentru ei, fie ca marile lanturi nu pot - fizic - sa acopere intreaga cerere, fie ca si in oferta sau activitatea retailului modern exista destule aspecte reprosabile. Pe care micile ma gazine le-ar putea specula, modernizandu-si propria prestatie.

Nu toti comerciantii cumpara spatii sau terenuri. Multi,in primul rand cei cu posibilitati modeste, le inchiriaza. Dar lipsa "spatiului vital" pe care o resimte retailul se rasfrange si asupra lor, aruncand in aer chiriile.

Acestea, pur si simplu, au "explodat". Cele pentru spatii comerciale de calitate ating usor 100 de euro pe metru patrat si luna, in timp ce pentru locatii secundare au ajuns la 25-40 de euro, iar in cazuri mai deosebite chiar 60 de euro. In zonele periferice, ele se invart in jur de 15 euro. Aceste cifre sunt, bineinteles, orientative si ele reflecta o crestere generala a chiriilor de pana la 50% in cursul ultimului an. La aceasta trebuie adaugat ca chiria se plateste, de regula, in avans lunar sau trimestrial, iar la inchiriere se mai cere si grearea unui depozit de garantie in folosul proprietarului, echivaland cu chiria pe 2-3 luni.

Oricum, statisticile arata ca stocul de spatii comerciale a crescut numai in Bucuresti cu aproape 10%, ceea ce in termeni absoluti inseamna vreo 50.000 mp.