Revista Piata / nr.43 / mai 2008

Cum pot fi estimate fluxurile viitoare de numerar?

Revista Piata / nr.43 / mai 2008

Cum pot fi estimate fluxurile viitoare de numerar?

Pentru cei care au in gand sa isi vanda magazinul sau lanturile de magazine, acum e momentul. Consumul e in crestere, piata retail-ului nu este inca definitiv asezata, iar preturile la care se vand businessurile sunt bune, comparativ cu perspectiva urmatorilor ani.

Foarte multi dintre detinatorii unei afaceri in retail nu stiu sa evalueze corect valoarea acesteia. Cei mai multi sunt tentati sa ceara prea mult pentru cat e dispus un potential investitor sa ofere. Argumentele lor sunt valorile mari la care au loc tranzactiile din retail, de ordinul zecilor de milioane de euro. Numai ca, la baza acestor tranzactii, stau sute de pagini de analize, de audit financiar, rapoarte de due diligence, intr-un cuvant, o chinuitoare munca a echipei de consultanti financiari specializati in asemenea tranzactii.

In cazul companiei analizate, valoarea estimata a businessului este de 500.000 de euro. De aici se poate incepe negocierea

Pentru a veni in sprijinul proprietarilor de mici magazine care doresc sa isi vanda businessul, vom exemplifica o procedura de evaluare pas cu pas, in final aratand care este pretul "fair"al unei afaceri de cartier. Cazul pe care l-am luat este al unui magazin situat in sudul Bucurestiului, mai exact in cartierul Berceni, intre Bulevardul Obregia si Turnu Magurele. Acestea sunt datele financiare ale "clientului".

Din punctul de vedere al teoriei, majoritatea companiilor de consultanta evalueaza pretul corect al afacerii prin metoda fluxurilor de numerar actualizate, aplicata in special in cazul companiilor in care sunt inregistrate cresteri economice si variatii ale fluxurilor de numerar. "In evaluarea unei asemenea afaceri trebuie sa se ia in calcul o serie de elemente ce nu tin strict de rentabilitatea businessului, ci mai degraba de mediul concurential, chiar si de PUZ (Planul Urbanistic Zonal - n. red.). Rezultatele evaluarii difera daca de pilda in urmatorii ani, langa magazinul luat drept tinta de vanzare/cumparare se va construi un Mall - caz in care se aplica un coeficient de corectie al pretului final obtinut, ori daca se vor ridica 10 blocuri de locuinte care vor aduce potentiali noi clienti afacerii", explica consultantul ales de revista Piata.

Ca formula de calcul a fluxurilor de numerar nete previzionate, se foloseste o formula matematica, aplicabila de catre orice contabil. FNN = FNN din activitatea de exploatare (Pro fit inainte de dobanzi si impozit pe profit + Amortizare - Impozit pe profit - Crestere necesar fond de rulment) + FNN din activitatea investitionala (Vanzari active fixe - Investitii). Acestea sunt date de care dispune orice om de afaceri, tot ceea ce are de facut fiind sa inlocuiasca informatiile financiare in formula matematica de mai sus.

"In cazul magazinului luat in calcul, potrivit planului de investitii pe urmatorii 5 ani, profitul net va fi alocat investitiilor. Din acest motiv, in bilant, nivelul profitului va scadea, dar va fi o scadere "sanatoasa", in sensul ca va duce in final la o crestere a valorii companiei", explica reprezentantul companiei de consultanta.

Ipotezele luate in considerare pentru determinarea corecta a fluxurilor viitoare de numerar sunt: ritmul mediu anual de crestere a veniturilor pentru urmatorii 5 ani, marja anuala a profitului operational, costul datoriei (dobanda platita pentru creditele bancare) pentru urmatorii 5 ani, valoa rea activelor ca procent din cifra de afaceri si valoarea capitalului de lucru ca procent din cifra de afaceri.

In cazul companiei de referinta, din datele contabile puse la dispozitie, a rezultat un flux de numerar net previzionat de - 100.000 lei, rezultat ca urmare a fluxului din activitatea de investitii. Proprietarii magazinului vor sa ridice un etaj cladirii in care activeaza, pe care sa il foloseasca ca spatiu de depozitare, iar curtea sa o transforme intr-o parcare, in speranta cresterii valorii businessului. Investitia se intinde pe durata unui an calendaristic.

Metoda fluxurilor de numerar presupune parcurgerea a cinci etape:

• Estimarea fluxurilor de numerar nete asteptate a fi generate de afacere pe o perioada explicita de previziuni (de obicei 3-5 ani);
• Alegerea unei rate de actualizare corespunzatoare riscurilor asociate afacerii analizate;
• Calcularea valorii reziduale a afacerii, la sfarsitul perioadei de previziuni explicite;
• Estimarea valorii de piata a afacerii ca valoare neta prezenta a fluxurilor de numerar nete previzionate, prin aplicarea unei tehnici adecvate de actualizare;
• Estimarea valorii de piata a capitalului propriu al societatii prin deducerea valorii de piata a capitalului imprumutat din valoarea de piata a afacerii si efectuarea eventualelor ajustari aferente activelor si obligatiilor din afara activitatii de baza a societatii - ce nu au fost considerate in fluxurile de numerar estimate.

Rezultatele evaluarii au in vedere daca de pilda in zona se va construi un Mall ori daca se vor ridica 10 blocuri de locuinte care aduc noi clienti afacerii

unde: VE = Valoarea estimataFNNk = Flux de numerar net in anul "k"(pentru "n"ani perioada explicita de previziuni)VR = Valoare reziduala - reprezinta valoarea societatii la sfarsitul perioadei de previziuni explicite (dupa anul "n").

Aplicand datele de mai sus in formula si considerand i = 9 (rata de crestere a veniturilor pe an), obtinem o valoare estimata a businessului de circa 500.000 de euro. Desigur, rezultatul poate fi influentat prin alegerea unui indice de crestere diferit sau a coeficientilor de rentabilitate care pot fi actualizati an de an. Asadar, negocierea poate incepe de la aceasta suma. In numarul viitor vom arata in detaliu cum se intocmeste si ce contine un raport de due diligence, pe baza caruia auditorul isi formeaza o opinie riguroasa asupra solvabilitatii businessului. Pana atunci, cateva precizari de la PricewaterhouseCoopers, compania care a auditat marile tranzactii din retailul local, cea mai recenta fiind Carrefour-Artima. "Trebuie precizat ca pretul rezultat in urma unei tranzactii este influentat de o serie de elemente aditionale, elemente ce tin de motivatia specifica a participantilor si care includ elemente legate de potentiale sinergii ce pot fi obtinute de un anumit investitor sau de tensiunea creata asupra achizitorilor in cadrul unui proces competitiv de succes".

Pe de o parte, potentialii investitori apeleaza la servicii profesionale pentru a-si forma o imagine cat mai clara asupra perspectivelor unei afaceri si a eventualelor probleme pe care aceasta le-ar putea crea, pentru a identifica ariile de imbunatatire a activitatii desfasurate de societatea ce urmeaza a fi achizitionata, facandu-si astfel o idee cat mai clara asupra pretului maxim pe care ar putea sa-l plateasca in cadrul unei tranzactii. Pe de alta parte, tot mai multi antreprenori abordati de investitori puternici, isi pun problema la cat se pot astepta sa obtina din vanzare si cum sa maximizeze valoarea rezultata din potentiala tranzactie.

In aceste conditii, ei apeleaza tot mai des la societati specializate in domeniul evaluarilor si al asistentei in derularea unei tranzactii, beneficiile obtinute dintr-o astfel de colaborare fiind dovedite de rezultatele realizate in trecut. Prin intelegerea mai clara a beneficiilor pe care se astepta sa le obtina din detinerea in continuare a afacerii dezvoltate, actualii proprietari isi contureaza intentiile asupra pretului minim pentru care sunt dispusi sa-si vanda participatiile.